宁国市河沥溪片区案例——以“运营前置+自主更新”，在城市更新中守护历史文脉

一、项目概况

宁国市河沥溪片区位于宁国市主城区东部，329国道、东津河穿境而过。片区内现存省级历史文化街区1片（河沥溪老街），县级文物保护单位1处（小溪口古街区），未定级不可移动文物3处（古码头、程家大屋、刘绍记遗址），以及吴家花园、吴友恭堂等历史建筑36处。片区总面积约4.68平方公里，常住人口约2.6万人。长期以来，受皖赣铁路分割影响，片区内存在建筑破旧、路网不畅、公服配套不全、整体活力不足等问题。近年来，河沥溪片区坚持问题导向与民生为先的原则，以城市更新为抓手，大力推动历史文化资源活化利用，积极开展老旧房屋“自主更新”，聚焦“人、产、城”互促共进的内涵式发展，探索“策划+融资+运营”一体化模式，系统推进片区功能品质活力提升，积极构建“政府引导、市场化运作、多元主体参与”的可持续更新路径。

宁国市河沥溪片区范围及城市更新项目分布图

二、特色经验

一是突出保护传承，推动历史文化街区活化利用。在保护修缮上，以展现“全生命周期+全历史迭代”为原则，对文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑、一般民居建筑等不同类型的建筑采取差异化措施，微更新微改造，保留街区各个时期的文化价值和建设特征；在活态传承上，提前对文创、购物、餐饮、休闲等元素进行合理布局，重点招引省级非遗畲族民俗、龙窑技艺，复兴本土百年老店，并引入年轻业态，为后期活化利用奠定基础；在实施保障上，采取全过程咨询服务+“双师”负责制（总规划师和总建筑师）的“设计采购施工+运营（EPC+O）”模式，以河沥溪城市更新片区总体规划为统领，通过“开门建设”广泛听取群众意见，自行组建专业运营团队，同时聘请长期从事老街研究的本土人士作为专家顾问团队，全程参与项目策划、规划、设计、建设，保障街区更新改造“不走样”、活化利用“不走形”。

河沥溪老街历史文化街区夜景图

河沥溪老街历史文化街区正街改造前后对比图

二是创新更新模式，推动老房子“更新”变好房子。在老旧房屋改造中，实施以居民为主体的“自主更新”模式，坚持政府引导、居民参与、自下而上，通过业主自筹资金在原址拆除重建的方式，引导居民从“坐等拆迁”转变为“掏钱建好房”。资金筹措以居民自筹资金为主，政府对小区雨污水、道路、供水等基础设施改造提供补助，在居民出资方式上创新推出“均等出资+居民自治”方案，居民推选业主代表全程监督，设立共管账户保障资金安全。同时，社区党委充分发挥“一线指挥部”作用，着力打造“党群议事厅”等基层协商阵地，积极引导居民自治，建立多层次的协商机制和群众参与模式，系统推进片区内原河沥溪食品厂职工宿舍“自主更新”试点实施，实现了D级危房的“原地重生”。

河沥溪食品厂职工宿舍改造前

河沥溪食品厂职工宿舍改造后

三是强化运营前置，探索“策划+融资+运营”一体化模式。市政府授权市属国有企业作为片区更新的实施主体，推进河沥溪城市更新片区EPCO项目，实施全生命周期管理。项目推进以城市体检为切入点，深度查找住房安全、设施配套、公共服务、功能完善、道路交通、历史文化、环境提升、安全韧性等8个维度、13类具体城市问题，并以此为基础，谋划项目25个（其中公益性项目12个，经营性项目13个），涵盖交通路网、老旧小区、滨河公园、绿道、邻里中心、智慧停车场等方面。实施主体先行谋划策划，通过“肥瘦搭配”的模式，有力盘活低效闲置资产，采用“政策性银行+商业银行”拼盘方式，多元融资，并按照市场化原则进行“自主投资、自主建设、自主运营、自负盈亏”。

振宁路航拍图

明德路航拍图

三、取得成效

河沥溪片区以河沥溪老街为核心牵引，带动周边产业布局优化、人居环境提升、片区互联互通，实现了从“老旧片区”到“宜居宜游宜业的复合型城市片区”的转型。片区更新后，整体保护了老街的文脉，织补了老街的功能，提升了老街的活力，自2024年9月老街开街以来，共吸引游客约180万人次，商户营收达2300万元，抖音平台、街区PIO评分高达4.9分，位居宣城城市观光榜首位。有效改善了住房的品质，河沥溪食品厂职工宿舍“自主更新”后，户均建筑面积由原来的70.98平方米提升至95平方米，住房的安全性能和居住的舒适度大幅提升。显著增强了交通的便利，打破了老皖赣铁路带来的交通瓶颈，打通了振宁路、明德路等“断头路”，累计新增市政道路1.3公里，有效促进了河沥溪片区与主城区的联系。