马鞍山市西塘片区——以赛事经济带动多场景消费升级，探索工矿型城市转型发展的更新“造血”新模式

一、项目概况

马鞍山市西塘片区位于马鞍山经开区北部，总面积7.2平方公里。片区作为经开区的起步区和核心区，历经多年发展，面临低效用地规模大（927.48亩）、建筑闲置资产多（约10万平方米）、公共服务设施不足、产业能级不强、道路网络不畅、文体设施短缺、职住失衡等典型工矿城区的问题。在更新过程中，西塘片区探索“以赛事经济带动多场景消费升级，工矿型城市转型发展”的城市更新“造血”新模式。以ROGT网球赛事中心为核心引擎，采用“赛事经济+”思路，通过低效闲置空间的高效利用，培育了新业态、新场景、新经济、新产业，走出了一条从赛事经济到消费经济全链条产业发展的转型路径，推动西塘片区从产业园区打造为城市“新”区。

马鞍山市西塘片区鸟瞰图

二、特色经验

一是坚持“无体检，不更新”，通过城市体检系统谋划片区更新路径。在要素梳理上形成资源、问题、需求、项目“四清单”。片区结合城市体检开展人口、土地、建筑、设施、业态、文化等方面基础调查，梳理形成资源清单、问题清单；结合市场需求分析和马鞍山未来产业先导区的功能导入，梳理需求清单；同时以资源清单为基础，以体检问题清单为依据，以需求清单为牵引，以“空间焕新、产业提质、民生优享、治理创新”协同发展为原则，谋划基础设施提档升级、新消费场景打造、新型城镇化建设、产业能级提升、区域融合发展五大更新主题项目35个、总投资26.38亿元。

师专1958项目改造前

师专1958项目改造后

体育路夜市项目

二是强化存量资产高效盘活，推动产业空间与功能迭代升级。片区利用低效用地建设优质房产、嵌入式邻里中心、ROGT网球中心、滨河商业汇、文创产业设施、全龄教育设施等，形成“住、商、文、体、娱”一体化的功能布局。将汽博城闲置的1.3万平方米二手汽车展销厅改造为ROGT网球赛事中心，分阶段承办W15、M15等20站比赛，推动马鞍山市成为全球第四、亚洲第一的ITF国际网球巡回赛承办地。带动周边3公里范围内新增酒店等商业设施，吸引高端客流，以酒店经营反哺场馆运维，形成“赛事引流-住宿盈利-商业增值”的闭环生态，构建起显著的经济乘数效应体系，形成“一日比赛、多日停留、一人参赛、多人消费”的赛事经济，让赛事“流量”转化为消费“留量”，预计每年参赛、观赛达17万人次，营业收入超6000万元，可带动周边酒店入住率提升25%、商业体营业额增长40%，可撬动消费超2亿元。

ROGT网球赛事中心改造前

ROGT网球赛事中心改造后

三是资金筹措上，建立“长周期、大区域”资金平衡模式。突出运营前置，把整个片区作为一个运营单元进行系统谋划布局，在全生命周期内按照“项目资本金一部分、争取上级资金一部分、银行融资一部分、社会资本一部分、政府直接投资一部分”多渠道筹集资金。发挥国有资本统筹带动作用，成立国有独资城市更新公司，通过股权参股、资产收购、资产置换、招商引资等多元化市场运作模式，将租金、医疗、物业、停车等长期收入作为项目收益来源。将片区内项目“合理搭配、区域平衡”，统筹实施商业价值较高的经营性项目与收益有限的公益性项目，建立“以商补公”的资金平衡机制，以经营性项目的高效益反哺区域道路升级、管网改造等公益性基础设施建设，实现公共服务供给与片区发展的良性互动。

剑杆织机厂改造前

剑杆织机厂改造后（社会资本自主更新）

四是完善政策配套与实施机制，优化项目全周期服务管理。规划上，建立“专项规划+片区策划+项目实施方案”一以贯之路径。土地上，出台存量空间5年过渡期支持政策，期满或转让可协议完善用地产权手续。财税上，对社区服务业免征增值税等，企业所得税按90%减计。金融上，搭建银行和企业合作平台，推动开发“科技贷”等产品支持企业健康发展。服务上，建立“前期招商-中期建设-后期运营”全流程服务及“行业部门+属地政府+产权方”三方协作机制，创新实施容缺审批、并联办理等绿色通道，保障项目高效落地。

三、取得成效

西塘片区以“赛事经济”为关键抓手，探索工矿型城市通过运营前置、场景驱动实现自我“造血”。一是赛事引流效应显著，消费能级大幅跃升。以ROGT网球赛事中心为核心，成功构建了以赛促消、以消促产的良性循环。同步完善生产服务、教育医疗、基础设施等功能，提升片区的品质与活力，商业年营收可达2亿元。二是低效资源价值重构，产业税收显著增长。通过系统盘活低效闲置资产，实现从“低效存量”向“高产增量”的价值转化，带动土地增值收益超30%，年增产业税收20%。三是城市功能完善提质，人口活力持续增强。通过“四好”建设与公共服务补短板，构建了“住、商、文、体、娱”一体化的功能布局，片区吸引力和宜居性显著提升，有效吸引了高端人才与产业工人集聚，为城市新区注入持久动力。四是治理模式协同创新，多方共赢格局逐步成型。项目创新采用“政府引导+市场主导+产权重构”的复合型改造模式进行。通过政策杠杆撬动社会资本、专业化运营激活资产价值、柔性治理平衡多方诉求，为低效业态转型高附加值产业提供了可复制的实施样板。